发布者:董晓峰|时间:2023年05月11日|278人看过举报
律师观点分析
原、被告双方签署了《房屋买卖合同》。合同约定:原告以四百万元的价格,购买被告房屋;因房屋上有查封,原告将第一笔购房款1602124元直接付至申请执行人的账户。因房屋有抵押,原告在支付第二笔房款前联系了抵押权人,抵押权人要求被告持《房屋买卖合同》和房屋所有权证原件到抵押权人处办理相关手续。但被告以找不到房产证原件为由拒不到抵押权人处办理手续。在原告多次催促下,被告在承诺书中向原告表示,因其个人原因无法提供房屋撤押材料,所以要求原告暂缓支付第二笔购房款,并承诺解决房屋过户所需的证件问题。被告承诺解决证件问题的期限届满后,不仅没有提供办理相关手续的房屋产权证原件,而且拒绝履行房屋撤押和过户手续。
原告委托董律师向法院提出诉讼请求:1、判决原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效;2、判令被告继续履行《房屋买卖合同》;3、判令被告将房屋买卖合同约定的被告房屋过户到原告名下;4、判令被告支付原告违约金共计100000元;5、本案产生的诉讼费、保全费、律师费等费用全部由被告承担。
本案系两个自然人之间发生的房屋买卖关系,故本案案由应为房屋买卖合同纠纷,本案的争议焦点为:一、原告与被告签订的《房屋买卖合同》的效力。二、涉案房屋是否应当过户到原告名下。
焦点一:被告经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,视为放弃答辩、质证的权利。原告提交的《房屋买卖合同》、承诺书、付款凭证、录音等可以形成完整的证据链,证明《房屋买卖合同》系原告与被告真实意思表示。且该《房屋买卖合同》不违反法律、行政法规强制性规定,依法成立并有效。第三人抗辩原告与被告恶意串通签订合同损害其合法权益,合同应为无效,但第三人未举证证明原、被告之间存在恶意串通的行为,故对第三人的该项抗辩法院不予采信。
焦点二:其一,涉案房屋系在被告与第三人婚姻关系存续期间购买的,虽该房屋登记于被告个人名下,但未有证据证明该房屋系被告个人财产,故法院认定涉案房屋系被告与第三人的夫妻共同财产。其二,出售房屋属夫妻对共同财产所做的重大处理决定,夫妻双方应取得一致意见,被告个人签订《房屋买卖合同》的行为,不能认定为其因日常生活需要行使家事代理权。根据庭审查明的事实,原告与被告签订的《房屋买卖合同》并没有第三人的签字,也未有证据证明被告对上述合同有追认行为。因此,被告单方出售房屋对第三人已经构成无权处分。其三,根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条的规定,在无权处分的情况下,善意取得的构成有三个要件,一是受让人受让不动产时是善意;二是以合理价格转让;三是已经办理不动产登记手续。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十八条规定,一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。本案中,涉案房产尚未办理变更登记手续,因此,原告不构成善意取得。综上,原告主张被告继续履行《房屋买卖合同》,将房屋过户至原告名下的诉讼请求于法无据,法院不予支持。
关于原告主张的违约金10万元,根据《房屋买卖合同》第八条约定,因被告原因造成涉案房屋不能办理产权登记,除按照原告已付房价款的50%支付惩罚性违约金外,还应支付房价总款10%的违约金。现涉案房屋不能办理产权登记,原告主张10万元违约金未超出双方约定,且被告未到庭进行抗辩,法院对原告的诉讼请求依法予以支持。
综上所述,原告请求确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效及要求被告支付相关违约金的诉讼请求成立,法院予以支持;关于要求办理过户手续的诉讼请求于法无据,法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第三百一十一条、第五百七十七条,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,判决如下:
一、依法确认原告与被告于2021年5月31日签订的《房屋买卖合同》有效;
二、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金10万元;
案件受理费39600元,保全费5000元,合计44600元(原告已预交),由被告负担。